Conflictes entre propietaris i llogaters: claus per recórrer a l'arbitratge

Els problemes durant un lloguer poden sorgir per diferents motius: retards en el pagament de la renda, desperfectes, obres, devolució de la fiança o discrepàncies sobre les obligacions de cada part. Quan apareix un conflicte, el procediment judicial no és l'única via que hi pot haver. En determinades circumstàncies, les parts poden recórrer a l’arbitratge.

La Llei d'arrendaments urbans permet que les parts puguin pactar el sotmetiment de determinades controvèrsies a mediació o arbitratge, sempre dins de les matèries que legalment es puguin sotmetre a aquests mecanismes.

L'arbitratge requereix que hi hagi un conveni arbitral vàlid. Aquest pot aparèixer com una clàusula inclosa en el mateix contracte de lloguer o formalitzar-se mitjançant un acord posterior. La Llei d’Arbitratge estableix que el conveni ha d’expressar la voluntat de les parts de sotmetre a arbitratge les controvèrsies determinades o determinables que puguin sorgir entre elles.

Una diferència fonamental respecte a la mediació és el paper del tercer que hi intervé. A la mediació, el professional ajuda les parts a buscar un acord, però no decideix per elles. A l'arbitratge, en canvi, l'àrbitre resol la controvèrsia mitjançant un laude.

Abans d'incloure una clàusula arbitral és important comprovar quina institució administrarà el procediment, com s'escollirà l'àrbitre, quines normes seran aplicables i quins seran els costos. Una clàusula genèrica o poc clara pot generar dificultats precisament quan aparegui el conflicte que es pretenia prevenir.

També és important saber que no qualsevol qüestió relacionada amb un lloguer es pot sotmetre automàticament a arbitratge. Les matèries subjectes a normes imperatives i les que legalment no puguin ser objecte d’arbitratge queden fora d’aquest mecanisme.

D'altra banda, recórrer a una via alternativa no vol dir que desapareguin les garanties jurídiques. El procediment arbitral és regulat per la legislació i el laude produeix els efectes previstos legalment.

Per a propietaris i llogaters, la prevenció continua sent fonamental. Un contracte detallat ha d’identificar correctament l’habitatge, la renda, la durada, les obligacions de conservació, les despeses assumides per cada part i les condicions de finalització. Com més precisa sigui la documentació, menys espai hi haurà per a interpretacions contradictòries.

A Firhabit considerem que conèixer les alternatives abans de signar un contracte permet gestionar millor qualsevol eventualitat. L'arbitratge pot ser una eina útil en determinats conflictes, però s'ha d'incorporar al contracte de manera clara i compatible amb la normativa aplicable.

Quan ja hi ha una disputa, convé analitzar primer la naturalesa del problema i el contingut del contracte abans de decidir quin procediment correspon utilitzar.