El Codi Civil estableix la regulació dels vicis ocults als articles compresos entre el 1484 i el 1490. D'acord amb l'article 1484, el venedor és responsable dels defectes ocults d'un bé si aquests ho fan inadequat per a l'ús previst o redueixen significativament la seva utilitat, de manera que, si els hagués conegut, el comprador no l'hauria adquirit o hauria pagat un preu menor.
A l'àmbit de les transaccions immobiliàries, els conflictes per vicis ocults són freqüents, especialment en casos de defectes estructurals o problemes d'humitat. Tot i això, sorgeix la qüestió de si el soroll pot considerar-se un vici ocult. A Firhabit aclarim tots els dubtes.
En habitatges d'obra nova, els edificis han de complir el Codi Tècnic de l'Edificació (CTE), en particular el Document Bàsic de Protecció davant del Soroll (DB-HR). Segons els experts en arquitectura, actualment és obligatori fer proves per verificar el compliment d'aquesta normativa. En conseqüència, les promocions d’obra nova han de comptar amb un adequat aïllament acústic certificat. Si els propietaris enfronten problemes de soroll, poden reclamar-ne la correcció al promotor dins el termini de garantia de tres anys.
Un cas destacat sobre aquesta matèria va passar a Sevilla, on el Jutjat de Primera Instància Número 2 va anul·lar un contracte de compravenda a causa de problemes de contaminació acústica en un habitatge adquirit el 2005. El dormitori principal compartia paret amb el bany de la casa veïna, on es van instal·lar canonades de manera inadequada. El jutge va determinar que el soroll era inacceptable, i va ordenar la rescissió del contracte, la devolució del preu pagat i una indemnització de 1.000 euros per danys morals.
En habitatges de segona mà, el soroll es pot considerar un vici ocult si es compleixen certs requisits: ha de ser un problema preexistent, no detectable a la compra, prou greu per afectar l'habitabilitat i desconegut per al comprador. Si es demostra, pot optar per la resolució del contracte, una reducció del preu o una indemnització per danys.
Per prevenir problemes de soroll, us recomanem visitar l'immoble en diferents moments, investigar l'entorn i consultar veïns. En casos on el soroll provingui d'elements comuns, com ara ascensors, hi ha precedents judicials que han obligat les comunitats de propietaris a prendre mesures correctives i indemnitzar els afectats.
